主题：好的物业是怎样滴？？物业费哪些构成？？ 备洞为你解析



作为期房而言，我们要考虑的可能是周边的配套、未来的规划、周边的学区。未来的吃喝玩乐，柴米油盐酱醋茶是否方便。亦或者是这个房子的性价比是不是很高！

而对于即将入住的业主来说，可能更多的考虑的是装修，怎么装实惠，怎么装美丽大方又不失美观。

对于已经入住的业主来说，头疼的可能就是物业了。

 本期备洞是针对已经入住的业主，说说物业的那些事。欢迎大家围观指教。

 好物业是啥样的？

多数物业企业与业主如同“婆婆和媳妇的战争”一般势不两立，而一些好的物业企业坚持服务理念，科学运营，获得了较高的满意度。小区物业不但和你的居住有关，还和你的物业升值有关。所以，你在选择房子的同时，也是在选择你将来入住后享受的物业服务。

一般来说，物业管理公司提供的服务包括三种：

一是公共服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务，这是基本的部分;

二是代办服务，如代收水电费等;三是特约服务，如室内维修、代送报纸等。不仅如此，物业公司还应该在小区里定期公示维修基金和停车费的收支账目，接受小区业主监督。要想在买房前都搞清楚物业公司的水平，可以从6个方面判断。

 物业反应的速度

物业报修电话应该保证24小时有人接听，急修半小时内必须上门，如果是一般的报修，能不能在1天内处理完。如果有业主投诉，多长时间能答复处理完毕—通常3天内处理完是中等水平的服务。

 看门卫对陌生人的态度

除了业主，保安对主要的三类访客应该有不同的接待办法：经常进入小区的保姆、送奶工、快递员等，这些人进出小区，门卫是不闻不问，还是会按月给他们办理临时出入证;业主的朋友进入小区时，门卫有没有电话询问业主家庭并登记;临时性访客比如调查员、看房者进入小区有没有登记，保安人员有没有陪同。

 看小区公共区域

小区绿化是不是修剪得比较整齐，路面上能不能看见垃圾，人工河道里和水景里的水质是不是清洁，有没有异味，有没有蚊虫飞舞。车行道、人行道、楼道等公共区域能不能看见黑色污垢。

 看建筑外墙面

小区楼房的外立面能不能看到明显的污渍、锈斑，通常物业公司如果能一年清洁一次外立面，即使很少做其他的外立面整修，也能让房子表面看起来比较干净。

如果你能看到房子的外表面明显和别人不一样—比别人家多装了铁栏杆、玻璃花房，阳台玻璃窗比别人多凸出去一块，也说明物业监督和劝解不够。

 看安全防卫级别

小区的巡逻保安是否认识业主，你在小区里兜一圈，能看见巡逻保安几次。如果小区保安不认识业主，巡逻频率又低，业主的安全就悬了。行业标杆万科物业的保安被要求做到100%认识小区业主的车，上岗3个月内认识70%的业主。

小区围墙是不是都安装上防盗网、防爬刺等防盗设备，住在低楼层的业主是不是特别加强了安全保卫措施，是加装防盗系统，还是在特定时间段增加巡逻和监视次数。闭路监控镜头是否24小时监视。

 看各种设备的状况

大型机电设备每年都要进行保养维修，每月检查。虽然配电房、设备间等地方你无从考察，但是也可以从其他设备上看出物业管理的质量。防盗门是不是能正常开合，楼宇对讲功能是不是正常，电梯按钮和灯具是不是完好，电梯内是不是整洁，露天和楼道的公灯能不能正常使用。

从事10余年物业管理的一位业内人士认为，尽管物业管理已有超过20年的历程，但大多数企业仍然规模小、人才分散、难以创造规模效益，发展后劲不足。改变物业管理这种小兵团作战的局面，就要促进物业管理企业走集团化发展之路，向规模发展要经济效益。国内的物业管理的专家表示，国外物业管理较为成熟，是因为法律法规细化明确，规范了物业、业主双方的权利与义务，特别是对于物业管理费的收费标准、收费主体、出现问题的解决等均有明确说明，不易出现因物业管理费纠纷影响服务质量的情况。因此，我国还要进一步细化法律来保护业主的利益，也为物业行业保驾护航。

 物业费的构成：

《物业服务收费管理办法》中规定物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(即人员费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等)

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

包括;公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;给排水日常运行、维修及保养费;电气、燃气、消防系统设备维修保养费;公共照明费;易损件更新费等等)

3、物业管理区域清洁卫生费用;

(包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏等)

4、物业管理区域绿化养护费用;

(包括：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等)

5、物业管理区域秩序维护费用;

(即安全管理人员费用、安全器械装备费等)

6、办公费用;

(包括：交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等)

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、法定税费;

　　(包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等)

10、经业主同意的其它费用。

能好好的把小区的事情搞好就完事大吉了

还指望他有多完美啊

写的很好哦

可是能做到这样的物业已经绝种了

给力 支持一下

很多物业都是不管事的哦

收的钱也不给个明细 哎